预告登记什么失效

预告登记在以下情况下会失效：

债权消灭：

这包括买卖不动产的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权等。

自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记：

如果债权没有消灭，但预告登记的权利人在能够进行不动产登记之日起90日内未申请正式登记，预告登记也将失效。

需要注意的是，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的行为不发生物权效力，从而保障了权利人的合法权益。

建议：预告登记是一种重要的法律手段，用于保障未来物权的实现。当事人在签订相关协议后，应及时申请预告登记，并在债权消灭或规定期限内完成正式登记，以确保自身权益不受损害。