20年，他们干了一件大事

热！上海出梅在即，高温接踵而至。今天是静安区彭一小区旧住房成套改造项目居民回搬的日子。热望伴随着热气在社区蒸腾。

彭浦新村初建于1958年，是上海市最早建设的工人新村之一，早期格局是“四个街坊、三条路、两个红绿灯、一条公交线”，四个街坊也就是彭一、彭三、彭五、彭七这四个住宅小区，彭一小区作为四兄弟中的“老大哥”，终于在今天完成旧改蝶变。

“彭浦新村没有成片破旧的、厨卫合用的房子了，我的任务就完成了。”须炳荣顶着烈日，提前几天回去看，衬衫后背湿透。他面前，是彭一小区整齐的高层住宅。

2005年起，彭浦新村在全市率先启动了旧住房成套改造。也就是在那年，退休后的须炳荣成为旧住房改造办公室主任，二十年间见证了居民的喜怒哀乐和改造之路的不易。回搬的居民也跟着他，结伴而来。居民赵启明走在最前：“我6岁时就跟着父亲搬来彭一了。幼儿园、小学都是在这片上，后来在彭浦中学念书。60多年，根都扎这了。”

彭一居民区党总支书记李锋说，未来，党群中心还将建设人行天桥直达轨道交通一号线彭浦新村站1号口，居民出行将更加便捷。再加上邻近的社区医院、交通枢纽、菜场、静安区图书馆等公共配套，“变化翻天覆地”，老赵欣喜不已。

叶辰亮摄

整体打包一次改造

一号线彭浦新村站下来，拐个弯就是闻喜路，彭浦的“上只角”。这条马路曾孕育沪上知名的彭浦夜市，跃动着市井生活的温度与喧嚣。

65岁的韩雅珍更愿向记者细数荣光：彭浦新村91号的外宾接待室曾迎来党和国家领导人及40余国630多批外宾；绿宝石舞厅流转的霓虹、电影院胶片机的微响，凝固成几代人的文娱初体验。相当长一段时间里，彭浦新村是世界观察中国工人生活的窗口，更成为点亮精神世界的珍贵绿洲，铭刻着工人新村的时代缩影。

时过境迁，韩雅珍搬家前最后的“留念”，却是日常点滴透出的窘迫：18平方米塞下三口之家的局促；水管老化，滴滴答答漏水，屋里墙面也跟着渗水；天一热，头一件事就是买杀蟑螂、鼻涕虫的药，粘鼠板要多买点。厨房厕所的水龙头，“排着队，看着表，轮流用”，居民周红顺在旁说起顺口溜。当年为了快速安置庞大的产业大军，“一套住房分几户”是权宜之计，但终究越过越憋屈。

正因如此，彭一小区的改造承载着2110户居民沉甸甸的“翻身”期盼。其规模比耗时15年、分5期推进的彭三小区改造工程更大。但彭一居住着585户80岁以上的高龄老人，彭浦新村街道党工委书记任伟心里清楚：等不起！

街道干部亮出破局之策：“整体打包、一次改造”，最大限度缩短居民漂泊在外的过渡之苦，更能一次性盘活周边宝贵的零星地块，实现小区内部绿化、活动空间、服务设施的统一规划与整体升级，“擘画一个更宜居的未来”。

记者留意到一处细节，彭一居民区有一对年过八旬的失独老夫妻，念及实际困难，之前就优先妥善安置在已焕然一新的彭三小区，避免折腾。

叶辰亮摄

“行得通的就是我们的路”

须炳荣头发白了、眼袋加深，“老了呀”。但手边泡着茶叶的玻璃杯没变，往居民身边一坐，杯子一放就聊起来。街道干部都叫他“老法师”，擅长的是群众工作。

回顾这段历程，任伟感慨：如今上海老旧小区拆除重建模式日臻成熟，但20年前，这是“从0到1”的拓荒。“没有现成的政策路径，完全摸着石头过河。每一个环节——怎么拆、怎么建、怎么安置，都需要我们自己摸索尝试，行得通的就是我们的路。”

这份基层的勇气，沉淀为宝贵的制度经验。

譬如选房环节，是“高压锅盖”，“处理不好，就像锅盖一掀，矛盾都爆开”。彭浦新村在实践中创新出一套居民认可度高、争议较小的“梯级分组摸号选房法”：依据原居住楼层将居民科学分组——第一组“金三银四”（原三、四层住户）、第二组（原二、五层住户）、第三组（原一层住户），并按此顺序依次选房。这一设计充分尊重了居民原有的居住区位价值，最大程度体现了公平性，有效化解了潜在的分配冲突。

面对纷繁复杂的群众矛盾，彭浦新村街道党工委创新性地构建了党建引领“三三机制”，即“三亮”树旗帜：党员亮身份、亮承诺、亮行动，确保关键岗位、攻坚时刻党员身影处处可见，先锋模范作用落在实处；“三联”织密网：党支部包干块区、党小组包干楼组、党员包干家庭，实现联系服务全覆盖，精准捕捉并解决群众的“微心愿”与“小困难”，将矛盾化解在萌芽；“三带”作表率：党员带头签约搬迁、带头宣传政策、带头攻关解难，成为旧改推进的“稳定器”和“加速器”。

同时，关键人物、见缝插针、排除干扰等“群众工作八法”的提炼，进一步将细腻、灵活的基层工作方法系统化、工具化。

叶辰亮摄

彭浦新村的实践探索，不仅解决了本地难题，更直接推动了市级层面政策法规的完善。2021年9月1日——彭一小区启动搬迁的当天，《上海市城市更新条例》施行，其中多项关于拆除重建的规定，汲取了彭浦新村“先行先试”的经验，并进一步催生了2023年2月《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》的出台。

为固化并推广这些经验，彭浦新村街道编写了“小红书”与“蓝皮书”：“小红书”侧重经验汇编，“蓝皮书”系统梳理了全流程操作规范，并附以“旧住房成套改造100问”。

两本书，成为上海许多街道推进旧改的“标配”参考资料。

从“输血”到“造血”

上海市房屋建筑设计院有限公司副总建筑师陈健洲，从项目启动之初便参与其中，二十年间见证“彭浦模式”的进化。

从早期追求“户数作平、成本做平”的1.0模式，解决基本居住矛盾，发展到2.0时代强调“经济、社会效益并举”，兼顾居民生活改善与社区活力，再跃升至当前3.0时代的“小区更新、社区提升”理念，着眼于区域功能完善与可持续发展。“彭一小区的规划设计是‘彭浦模式’更新改造的集大成之作。”陈健洲说。这标志着规划视角实现了从单体建筑到整体社区由点至面、从房屋本体到整体的系统性、动态性转变，是对城市更新理念的不断深化与体系化完善。

这样一来，标准提升必然伴随巨大的资金需求，成为挑战。

静安区住房保障和房屋管理局副局长王燕锋介绍，旧住房成套改造项目长期以来主要依赖市区两级财政资金。然而，随着改造标准不断提高，项目成本持续攀升，财政压力日益凸显。为探索可持续的资金路径，2020年在彭三小区五期率先试点发行政府专项债券，探索建立“改造资金多渠道筹集长效机制”，也逐步在上海其他旧改小区应用推广。

放眼上海这座超大城市而言，政府主导出资仍是旧改的主流模式。但上海算大账、总账、长远账的同时，也正精打细算“旧改经济账”。一方面，是增量房屋的循环利用。比如在拆除重建中规划建设增量房屋，这些房屋不作为商品房出售，而是优先作为后续其他旧改项目的“安置房源储备”，实现资源的内部循环与项目滚动开发。剩余增量房屋则纳入保障性住房体系，替代部分新建保障房计划，节省政府开支。另一方面，除了经营性资产的盘活，新增的大量停车位，如彭一小区2000余个机动车位、2790个非机动车位的运营管理，也将为政府回笼部分资金。

一系列创新举措，某种程度上缓解了“钱从哪来”的难题，探索了城市更新项目从“输血”到“造血”的转变路径，为上海乃至全国超大城市的存量更新提供宝贵经验。