卖房违约金怎么算

卖房违约金的计算方式主要依据合同约定，具体规定如下：

合同中有明确约定

违约金的数额一般按照房屋总价的20%计算。如果合同中约定的违约金低于实际造成的损失，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

合同中没有明确约定

如果合同中没有明确约定违约金数额，可以按照以下标准确定：

因房地产转让人的过错，未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。

因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。

实际损失的计算

违约金的数额也可以根据实际损失来确定。实际损失包括直接损失和预期可得利益损失，如房屋涨价损失。损失的计算可以参照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差，或者通过专业机构评估确定。损失认定时间应从保护买方利益出发，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等。

建议

明确约定：在签订房屋买卖合同时，应明确约定违约金的数额和计算方式，以避免后续纠纷。

合理确定：违约金数额应当合理，既不能过高也不能过低，以免显失公平。

证据保留：在发生违约时，应保留相关证据，如合同、通信记录、评估报告等，以便在争议解决时提供支持。

以上信息基于最新的法律法规和司法实践，具体案件可能会有所不同，建议在实际操作中咨询专业律师。